Viele Bauherren erleben dasselbe: Der Unternehmer drängt auf Abnahme und Schlusszahlung, obwohl noch Mängel bestehen oder Termine gerissen sind. Mit der richtigen Reihenfolge behalten Sie Kontrolle über Kosten und Zeit.
Wann ist die Schlussrechnung fällig?
In der Regel entsteht die Fälligkeit mit Abnahme (§ 641 Abs. 1 BGB). Eine fiktive Abnahme droht, wenn der Unternehmer eine angemessene Frist setzt und keine konkreten Mängel benannt werden; bei Verbrauchern allerdings nur mit Textform-Hinweis (§ 640 Abs. 2 BGB).
👉 Praxis: Reagieren Sie auf jedes Abnahmeverlangen sofort schriftlich: Benennen Sie die Mängel einzeln und verweigern Sie die Abnahme oder erklären Sie diese nur mit Vorbehalt.
Welche Rechte habe ich bei Mängeln?
Bestehen Mängel können Sie unter Nennung einer klaren Frist zuerst Nacherfüllung verlangen (§§ 634 Nr. 1, 635 BGB). Bleibt die aus, folgen Selbstvornahme mit Aufwendungsersatz (§ 637 BGB), Minderung oder Schadensersatz. Parallel dürfen Sie einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten – als Faustregel das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).
Was gilt bei Verzug und Terminüberschreitungen?
Bei fälliger, nicht erbrachter Leistung und Mahnung (oder entbehrlicher Mahnung) bestehen Verzugsansprüche – etwa Ersatzmiete, Stillstandskosten oder Vertragsstrafe (nur bei Vereinbarung).
👉 Praxis: Sichern Sie Beweise wie z.B. Bautagebuch, E-Mails, Fotos, Kostenbelege.
Zwei kurze Beispiele aus der Praxis:
▶️ Beispiel 1 – Fiktive Abnahme: Der Unternehmer setzt schriftlich eine Frist von 14 Tagen zur Abnahme. Der Bauherr antwortet nur: „Qualität unklar“. Folge: Ohne konkrete Mängelliste droht nach § 640 Abs. 2 BGB die Abnahmefiktion (bei Verbrauchern nur mit Textformhinweis). Dann wird die Schlussrechnung fällig. Besser daher: fristgerecht jeden Mangel einzeln benennen, die Abnahme verweigern, Beweise sichern und den Zugang nachweisbar dokumentieren.
▶️ Beispiel 2 – Mängel nach Kündigung: Nach verweigerter Sicherheit kündigt der Unternehmer berechtigt. Der BGH (16.04.2025, VII ZR 236/23) stellt klar: Eine Pflicht zur Mängelbeseitigung besteht nach der Kündigung nicht fort. Die Vergütung des Unternehmers ist allerdings wertmäßig um den Anteil zu kürzen, der auf den Mangel entfällt. Den Minderwert muss der Bauherr substantiiert darlegen – regelmäßig per Sachverständigengutachten; pauschales „Null“ genügt nicht. Ansprüche bleiben durchsetzbar: Auf Basis gesicherter Beweise kann sodann verhandelt oder geklagt werden, die Vergütung gekürzt werden lassen und Folgekosten gesondert geltend gemacht werden.
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Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Einzelfallprüfung – Bebauungsvertrag/ VOB/B-Varianten können Abweichungen enthalten.
